EU-domstolen videreutvikler leieunntaket

Av advokat Alf Amund Gulsvik, Kluge Advokatfirma

Leieunntaket kommer til anvendelse dersom minst et av to kumulative vilkår ikke er oppfylt. Det var i denne saken klart at det første vilkåret var oppfylt da kontrakten gjaldt leie i en bygning som ikke var oppført på kontraktsinngåelsestidspunktet og dermed innebar et bygge- og anleggsarbeid. Det andre vilkåret om at oppdragsgiver må ha hatt avgjørende innflytelse var imidlertid ikke oppfylt, og EU-domstolen kom med en rekke klargjøringer om dette vilkåret.

EU-domstolens avgjørelse i sak C-537/19 Wiener Wohnen gjaldt inngåelse av en leiekontrakt for en kontorbygning i Wien som ikke var oppført på tidspunktet for inngåelse av leiekontrakten. EU-domstolen gjentok at leieunntaket også kan gjelde i et slikt tilfelle (premiss 48).

Dette forutsetter imidlertid at oppdragsgiver ikke har hatt avgjørende innflytelse på bygningens prosjektering (premiss 50). Spørsmålet var om oppdragsgiver hadde stilt krav som oversteg de krav som en leietaker vanligvis stiller til en bygning av den typen som leiekontrakten gjaldt (premiss 51).

Som en utdypning av tidligere praksis om skillet mellom påvirkning på ytre og indre deler av bygningen uttalte EU-domstolen at en leietaker har avgjørende innflytelse på prosjekteringen dersom man har hatt innflytelse på «denne bygnings arkitektoniske struktur, såsom dens størrelse, dens ydermure og dens bærende vægge. Krav vedrørende de indvendige indretninger kan kun anses for at påvise en afgørende indflydelse, hvis de udmærker sig på grund af deres særpræg eller omfang.» (premiss 53)

I den aktuelle saken hadde utleier kjøpt tomten i 2002. Det var lenge planlagt å bygge, men det ble ikke påbegynt noe prosjekt fordi det var overskudd av tilgjengelig lokaler i leiemarkedet i Wien. I begynnelsen av 2012 gjennomførte leietaker en kartlegging av mulige leieobjekter. På tidspunktet utleier ble kontaktet forelå det en skisse med to fløyer med 5 og 8 etasjer. Denne skissen anga som en mulighet at det ble bygget broer i hver etasje som forbant fløyene.

Leietaker inngikk først en kontrakt om kun 5 etasjer i begge fløyene, hvor leietaker hadde en opsjon på at det skulle bygges de tre øverste etasjene i den ene fløyen og leie disse. Utleier hadde en rett til å leie ut de tre øverste etasjene til andre leietakere mot en reduksjon i leieprisen, eller til ikke å bygge de tre øverste etasjene. Noen måneder etter inngåelse av leiekontrakten utløste leietaker opsjonen også på de tre øverste etasjene.

Om avgjørende innflytelse på bygningens prosjektering

EU-domstolen uttalte at det var praksis i markedet at det ikke ble utarbeidet detaljprosjektering med detaljerte arkitekttegninger før leiekontrakter ble inngått. At det på tidspunktet for inngåelse av leiekontrakten ikke forelå et «komplet arkitektonisk projekt» eller en byggetillatelse innebar ikke at oppdragsgiver hadde hatt avgjørende innflytelse. (premiss 74)

Kontrakten ble inngått for 25 år med mulighet for oppsigelse deretter hvert tiende år. EU-domstolen uttalte at det avgjørende var om de to vilkårene var oppfylt, altså om det var et bygge- og anleggsarbeide og om oppdragsgiver hadde avgjørende innflytelse. Lengden på kontrakten synes dermed ikke å være relevant. EU-domstolen føyde imidlertid til at å inngå langsiktige leiekontrakter er normalt, og det var ikke noen opplysninger i saken som ga noen informasjon om sammenheng mellom kostnader til å oppføre bygget og leieprisen. (premiss 76 og 96).

Leietaker hadde engasjert og skrevet inn i kontrakten med utleier at de skulle benytte et konsulentfirma for å følge opp oppføringen av bygget. EU-domstolen uttalte at det ikke var unormalt å følge med på fremdriften for å se om utleier ville kunne overholde overtakelsestidspunktet. EU-domstolen tok dermed ikke direkte stilling til om det ville vært problematisk å benytte en konsulent for å følge opp byggingen for å overvåke kvaliteten. Dersom leietaker ønsker å følge oppføringen av et bygg bør dette dermed begrunnes i å ha kontroll på overtagelsestidspunktet. (premiss 78).

EU-domstolen la til grunn at leieobjektet var en standard kontorbygning. «Bygningens fløje A og B følger et system med inddeling i afsnit, hvilket er sædvanligt for kontorbygninger af en størrelse som denne og sikrer, at den indvendige indretning forbliver så fleksibel som muligt og tilpasset fremtidige lejere.»

Det er ikke problematisk at en leietaker «præciserer visse ønsker med hensyn til de særlige kendetegn, som denne lokalitet så vidt muligt skal have, hvad enten der er tale om en bygning, der endnu skal opføres, eller om en udskiftning af lejeren, i forbindelse med hvilken der udføres opgraderingsarbejder. En sådan fremgangsmåde gør det ikke muligt at omkvalificere en lejekontrakt til at være en bygge- og anlægskontrakt.» (premiss 81). Det er her verdt å merke seg at selv om avgjørelsen oppføringen av at nybygg, skjøt EU-domstolen også inn en bisetning om at tilsvarende gjelder for oppgraderinger av eksisterende bygg.

Gikk kravene lengre enn det som var normalt?

EU-domstolen uttalte at antall krav som var stilt og detaljnivået på kravene var høyt, men det avgjørende var om disse kravene gikk lengre enn det som var normalt. Leietakeren hadde gått ut over lovbestemte krav og stilt krav til energiforbruk og miljøpåvirkning. At en langsiktig leietaker ønsket en høy standard for et bygg som skulle ha en lang levetid gikk ikke ut over hva som var normalt. Det var også blant annet stilt krav til heisene, innvendig høyde, type avløpsrør, bæreevne, type kjølesystem og ekstra kraftig elektrisitetsforsyning. Dette ble ikke funnet å gå ut over hva som var normalt. (premiss 82-93).

Det ble også vektlagt at bygningen ble oppført slik at det skulle være enkelt å leie den ut til andre leietakere etter opphør av leiekontrakten. Nødutgangene og heisene var plassert rundt i bygget slik det ikke bare var mulig å leie ut etasjene separat, men også ha flere leietakere i hver etasje.

Avgjørelsen fra EU-domstolen gir støtte for at så lenge leietakeren ikke stiller krav som gjelder bygningens arkitektoniske struktur, så vil en leietaker i en situasjon hvor en eiendomsutvikler allerede har utviklet en grovskisse, kunne stille krav for å oppnå ønsket kvalitetsnivå og funksjonalitet.