Leiekontrakt eller BA-kontrakt? Kommune snudde i tide, ikke lyst på KOFA-gebyr

Kommunedirektøren i Vennesla kommune snudde bokstavelig talt «på hælen» da han leste en ekspertkonklusjon om mulig KOFA-gebyr om han fortsatt med anskaffelsesprosessen sin. Tross tre reelle tilbud foreslår han nå avlyse konkurransen, som gjaldt leie av lokaler. En ekspertutredning viste at de tre tilbudene minnet mer om bygge- og anleggskontrakter enn en leiekontrakt. Avlysningen vil avverge faren for å bli tatt for ulovlig direkteanskaffelse.

Agder-kommunen Vennesla med drøyt 15 000 innbyggere trenger nye lokaler til park- og teknisk driftspersonell. I den anledning gjorde kommunestyret vedtak om at lokalene skal leies i det åpne markedet.

Snuoperasjonen

Det kom inn fire tilbud når kommunen gikk ut i markedet med en forespørsel, hvorav tre ble regnet som reelle. Men i sin innstilling til formannskapet og senere kommunestyret tar kommunedirektøren til orde for å avlyse denne konkurransen. I stedet foreslås kunngjøring av ny konkurranse som anskaffelse av bygg- og anleggstjenester. Forutsetningen er fremdeles at kommunen skal leie lokaler fremfor å eie.

Bakgrunnen for snuoperasjonen er ny kunnskap innhentet etter en ekstern juridisk utredning ført i pennen av Odin Prosjekt AS. Og det heter i saksfremstillingen:

Erstatningspliktig

Kjøp og leie av fast eiendom er som utgangspunkt unntatt fra anskaffelsesreglene, jf. anskaffelsesforskrift § 2-4 første ledd bokstav a. Forespørselen om leie av lokaler er derfor gjort med bakgrunn i denne hjemmelen.

For å inngå en slik leieavtale, fremholder kommunedirektøren, må det foretas en helhetsvurdering av om avtalen som inngås er en reell leiekontrakt, eller om den må anses som en bygg- og anleggskontrakt (som kommer inn under anskaffelsesregelverket). Inngår kommunen en leieavtale som bør klassifiseres som bygg- og anleggskontrakt etter anskaffelsesforskriftens § 4-1 bokstav d, er det en reell risiko for at kontrakten blir klaget inn for Klagenemnda for offentlige anskaffelser (KOFA), og at kommunen blir erstatningspliktig.

Overtredelsesgebyr

Odin Prosjekt har vurdert de innkomne tilbudene i den konkurransen som foreslås avlyst, og konkludert slik:

– Etter en samlet juridisk og anskaffelsesfaglig vurdering, er det vår oppfatning at kontrakt med enten Grovane Eiendom AS eller Hunsfos Næringspark AS klart vil måtte klassifiseres som bygg- og anleggskontrakter etter FOA § 4-1 bokstav d, og dermed være omfattet av anskaffelsesregelverket. Det er derimot noe mer usikkerhet knyttet til tilbudet til Svendsengruppen/Mestermal, men vi vil fraråde kommunen å ta en slik risiko, heter det, og:

– Dersom kontrakten skulle bli klaget inn som mulig ulovlig direkte anskaffelse er det usikkert hvilken retning KOFA vil ta. Dersom KOFA skulle lande på at dette i realiteten var en bygge- og anleggskontrakt etter FOA § 4-1 bokstav d, ville inngåelse av leiekontrakt være en ulovlig direkte anskaffelse som KOFA kan ilegge overtredelsesgebyr for. Det vil dermed være en økonomisk risiko for kommunen.